Créditos: Frame It
“As marcas hoteleiras dominam o setor de branded residences”
A Savills estima que as marcas não hoteleiras representarão 20% da oferta total até 2030. Já em Portugal, o segmento é dominado por marcas hoteleiras, destacando-se a Marriott, Hyatt e Hilton.
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Texto: Carla Nunes | Fotografia: Frame It
No estudo Branded Residences Report, a Savills deu conta de que o mercado internacional de branded residences aumentou mais 160% na última década, prevendo-se que sejam entregues até 2030 mais 600 projetos.
Em território nacional, se os primeiros projetos de branded residences surgiram na região do Algarve, destinados a compradores e utilizadores internacionais, “este segmento tem vindo a expandir-se para outras regiões do país, conquistando mercados mais rurais”. A afirmação parte de Paula Sequeira, Consultancy & Valuation Director da Savills Portugal, que em entrevista à Publituris Hotelaria explica como é que este segmento tem crescido em Portugal e a sua interligação ao ramo hoteleiro.
Como descreve a evolução do mercado de branded residences a nível internacional na última década? Este mercado tem crescido ou diminuindo desde então?
De acordo com o mais recente estudo publicado pela equipa internacional de consultoria da Savills, o Branded Residences Report, o número de projetos desta tipologia aumentou mais de 160% na última década, com novas marcas, localizações e uma mudança nas comodidades destinadas a impulsionar o setor. Com mais de 690 projetos concluídos em todo o mundo, espera-se que mais 600 sejam entregues até 2030. Verificamos, portanto, uma evolução notável deste segmento do imobiliário.
Quais os segmentos hoteleiros que dominam este mercado?
As branded residences surgem no âmbito de uma atmosfera de “luxo” e destinam-se, sobretudo, à população com maior poder de compra. No entanto, estes produtos residenciais, nomeadamente os dos segmentos de luxo e de luxo superior, são cada vez mais comercializados e direcionados para um público mais abrangente.
Em nota de imprensa referiam que “assistimos à entrada de marcas não hoteleiras de uma vasta gama de setores”. Dentro deste segmento, que marcas não hoteleiras têm liderado nas branded residences e quais os setores que mais têm participado neste mercado?
Nos últimos anos, assistimos à entrada de diversas marcas dos setores de moda, automóvel e design neste segmento de mercado. A YOO continua a figurar no topo da lista, mas marcas como a Pininfarina, a Elie Saab e a Versace deverão subir na classificação nos próximos anos.
Quem domina o mercado atualmente, as marcas hoteleiras ou não hoteleiras? Preveem alguma alteração nesta liderança?
As marcas hoteleiras dominam o setor de branded residences. No entanto, a Savills estima que as marcas não hoteleiras representarão 20% da oferta total até 2030, um aumento de aproximadamente 40% em relação aos níveis atuais.
Como tem estado a procura por branded residences internacionalmente? A tendência será para crescer ou diminuir?
Se olharmos para os números que nos são apresentados a uma escala global, percebemos que a procura pelo segmento de branded residences é um fenómeno que não irá desaparecer tão cedo, pelo contrário.
Qual o perfil e motivação dos compradores de branded residences a nível mundial?
O perfil e a motivação dos compradores são fatores que registam uma variação ao longo do tempo, mas, por norma, incluem sempre a confiança na marca, assim como a privacidade e segurança que a vida num empreendimento desta tipologia poderá oferecer sendo que, para alguns compradores, a motivação se prende com o seu lado mais emocional ou de status. As alterações nos padrões de utilização continuam também a influenciar as preferências dos compradores. Por exemplo, com este novo paradigma de trabalho flexível e híbrido, as pessoas estão a utilizar as suas segundas residências durante períodos mais longos.
Que perspetiva traça para 2030 a nível mundial nas branded residences?
À medida que a economia global continua a integrar um número crescente de indivíduos com elevado património líquido e com um estilo de vida internacional, existirá sempre uma procura crescente de branded residences a uma escala global. Esperamos que esta procura continue a registar níveis elevados nas cidades a nível mundial, que são centros de negócios e de educação e que oferecem estilo de vida, atrações culturais e experiências únicas enquanto fatores importantes para os potenciais compradores e as suas famílias. Entretanto, novas marcas entrarão também neste mercado e as marcas já existentes reforçarão as suas ofertas residenciais. Por sua vez, as marcas de luxo e de ultra luxo no segmento hoteleiro vão provavelmente contemplar uma abordagem mais agressiva e, potencialmente, de produto de investimento, que se destina a clientes cujo foco é o investimento.
Segmento cresceu mais 230% em Portugal
Passando para o espetro nacional, como descreve a evolução das branded residences nos últimos dez anos?
Os primeiros projetos de branded residences em Portugal surgiram na região do Algarve, localização que ainda hoje regista o maior número de esquemas de branded residences a nível nacional. Para esta situação contribuiu o facto de que os mesmos, quando surgiram, terem sido essencialmente destinados a compradores e utilizadores internacionais. Atualmente, esta situação experimentou uma ligeira alteração, sendo já possível identificar a existência e/ou intenção de promoção deste tipo de esquemas na zona da Comporta, Tróia, Melides, cidade de Lisboa, cidade do Porto e Costa de Prata (região costeira entre a Barrinha de Esmoriz, no distrito de Aveiro, e o concelho de Torres Vedras). Esta expansão acompanhou o crescente interesse do público internacional nestas mesmas localizações.
No estudo apontam para sinais de crescimento. Conseguem indicar uma percentagem destes últimos dez anos em Portugal?
Olhando para os últimos dez anos, desde 2013, os esquemas de branded residences refletidos nos nossos estudos de mercado apresentavam um volume unitário de cerca de 520 branded units registando, até ao presente ano, um crescimento aproximado do volume global de mercado de +230%.
Segmento expande para outras regiões do país
Qual o cenário atual das branded residences em Portugal? Quantas existem no total?
Atualmente, tendo em conta os projetos de branded residences que incluímos nas nossas anteriores análises de mercado, verificamos que foram concluídas, no total, 1.730 unidades. Este valor reflete um crescimento de aproximadamente 1.061% entre as primeiras branded residences do Pine Cliffs, em 2000, e o volume de mercado atual em 2023.
E como descreve a procura por branded residences em Portugal? Prevê que esta vá crescer ou diminuir nos próximos anos?
A procura por branded residences tem vindo a crescer, tanto a nível de compradores e utilizadores internacionais como nacionais. Prevê-se que assim continue, com a crescente globalização das regiões e das cidades e com o incremento do poder de compra dos indivíduos e famílias com património líquido elevado.
Em comunicado apontaram que este segmento tem vindo a conquistar “mercados mais urbanos, como Lisboa e Cascais, ou mais rurais, como a região do Douro ou do Alqueva. No total, em que regiões se encontram as branded residences em Portugal e quais concentram mais este tipo de alojamento?
As regiões nacionais mais fortes em termos de projetos de branded residences concluídos são, sem dúvida, Lisboa e Algarve, com destaque para o Martinhal e a United Investments Portugal (UIP) enquanto promotores/marcas mais ativos. Em Portugal, este mercado esteve sempre muito presente na região mais a sul do país, principalmente associado a produtos de lazer em contexto balnear e de resort. No entanto, nos últimos anos, este segmento tem vindo a expandir-se para outras regiões do país, conquistando mercados mais rurais.
No caso português, quais são as principais marcas hoteleiras e não hoteleiras nas branded residences?
Temos apenas marcas hoteleiras a destacar em Portugal: Marriott, Hyatt e Hilton.
Quem são os principais compradores em território nacional em termos de idades e nacionalidades?
O perfil geral dos compradores, em termos de nacionalidades, poderá ser definido maioritariamente por compradores oriundos do Reino Unido e Irlanda, bem como por investidores franceses, belgas, holandeses, alemães, americanos e asiáticos, para além de investimentos provenientes de compradores nacionais. Temos, por exemplo, o Martinhal Residences localizado no Parque das Nações, que conta com compradores de mais de 20 nacionalidades de todo o mundo.
Qual o perfil destes compradores e o que motiva o investimento nesta categoria?
Temos vindo a assistir a uma diversificação do perfil de comprador, cada vez menos focado na componente de investimento/retorno e valorizando a utilização desta categoria enquanto produto lifestyle. Neste sentido, a Savills tem assistido a um crescente interesse neste tipo de produto por parte de diferentes players como investidores, promotores e utilizadores finais. O cenário de crescimento que Portugal tem registado ao longo dos últimos dez anos demonstra também a elevada dinâmica e atratividade do mercado nacional de branded residences para os potenciais compradores nacionais e internacionais.
Diria que os portugueses investem mais em branded residences em Portugal ou no estrangeiro?
Os compradores nacionais de unidades de branded residences representam um número ainda reduzido comparativamente com outras nacionalidades. Por outro lado, o mercado das branded residences em Portugal é considerado pouco maduro, quando comparado com outras geografias. Deste modo, os portugueses começaram a ter contacto com este produto mais recentemente, investindo maioritariamente a nível nacional.
O futuro das branded residences em Portugal
Quantos projetos de branded residences estão previstos para Portugal nos próximos três anos?
Com projetos como o Viceroy Residences at Ombria Resort, no Algarve, e o Ando Club Liberdade e o The Standard Residences at Palácio Santa Clara, ambos em Lisboa, em desenvolvimento e a serem concluídos nos próximos dois anos, haverá cerca de mais 140 unidades no mercado e muitas mais, como o potencial empreendimento residencial JNcQUOI na Comporta.
Os próximos projetos concentram mais marcas hoteleiras ou não hoteleiras? Quais são as insígnias que estão em causa?
As marcas hoteleiras estarão em destaque no pipeline de projetos a desenvolver em Portugal.
A que categorias hoteleiras pertencem estes novos projetos?
Sobretudo luxo e ultra luxo.
Estes próximos projetos situam-se em que regiões? Há alguma novidade em termos de localização, ou concentram-se mais nas grandes cidades?
Os projetos em pipeline terão uma maior preponderância em zonas menos consolidadas como a Área Metropolitana de Lisboa, Porto, Algarve, Costa de Prata, Comporta, Alentejo e algumas regiões do interior. Os Açores começam também a figurar no mapa de destinos para receber estes novos projetos de branded residences.
Como antecipa o desempenho das branded residences em Portugal nos próximos anos?
A crescente globalização das regiões e das cidades, aliada ao incremento do poder de compra dos indivíduos e famílias com património líquido elevado, representa uma oportunidade de crescimento do mercado de branded residences em Portugal. O nosso país está atualmente no radar internacional em termos de procura por parte de empresas de serviços partilhados para abertura dos seus escritórios centrais, de instituições de ensino universitário – com Portugal a ser cada vez mais reconhecido a nível da comunidade estudantil internacional –, e também da comunidade sénior ativa, representando um acréscimo de potenciais compradores e utilizadores de branded residences. Por outro lado, o crescimento do turismo e a maior mobilidade dos High-Net-Worth Individual (HNWI) tem alavancado este desenvolvimento, pois permite aliar investimento ao lifestyle. Adicionalmente, para os investidores/promotores, este torna-se um modelo de negócio muito atrativo, pois permite gerar uma maior diversidade de fontes de financiamento (vendas imobiliárias), reduzir a exposição e necessidade de capital próprio, assim como antecipar o retorno.